Голые стены: с чего начать ремонт после ключей

Почему нельзя сразу начинать ремонт

Большинство дефектов становятся заметны только тогда, когда ремонт уже начался.

Например:

• оказывается, что стяжка имеет большой перепад высоты;
• окна продуваются;
• вентиляция практически не работает;
• стояки начинают подтекать после первого запуска системы;
• стены отклонены от вертикали сильнее допустимых норм.

После того как стены зашиты гипсокартоном, собрана мебель и уложена плитка, доказать, что проблема существовала изначально, становится значительно сложнее.

Поэтому первый визит в квартиру — это не начало ремонта. Это техническое обследование.

Что необходимо взять с собой

Не нужен дорогой профессиональный инструмент. Для первичного осмотра достаточно:

• лазерного уровня;
• рулетки;
• длинного строительного правила (если есть возможность);
• фонарика;
• блокнота или планшета;
• телефона с хорошей камерой.

Этого достаточно, чтобы выявить большинство очевидных проблем.

Создайте альбом «До ремонта»

Это один из самых полезных советов, который почти никто не выполняет.

Сделайте отдельный альбом с фотографиями квартиры до начала любых работ. Фотографируйте всё. Не красивые ракурсы — а техническое состояние помещения.

Через несколько месяцев именно эти фотографии могут стать главным доказательством в споре с:

• застройщиком;
• управляющей компанией;
• подрядчиком;
• страховой компанией.

Что фотографировать в первую очередь

Начните с общего состояния квартиры. Сделайте фотографии:

• каждой комнаты из всех углов;
• потолков;
• пола;
• окон;
• дверных проёмов;
• балкона;
• инженерных шкафов.

После этого переходите к деталям. Особенно внимательно снимайте:

• стояки;
• электрощит;
• вентиляцию;
• места ввода коммуникаций;
• трещины;
• сколы;
• следы влаги.

Не бойтесь сделать слишком много фотографий. Лишних фотографий не бывает.

Почему это действительно важно

Через полгода вы уже не вспомните:

• где была небольшая трещина;
• какого цвета было пятно на потолке;
• как выглядел стояк до ремонта;
• была ли маркировка в электрощите.

Фотографии сохраняют историю квартиры. А история часто оказывается важнее воспоминаний.

Что дальше

После общей фотофиксации можно переходить к технической проверке каждого элемента квартиры. Именно на этом этапе обнаруживается большинство дефектов, которые застройщик обязан устранить по гарантии.

Технический осмотр квартиры — чек-лист первого дня

После того как сделаны общие фотографии квартиры, начинается самая важная часть первого визита — технический осмотр.

Цель проста: найти все дефекты до того, как в квартире начнутся строительные работы. Если проблему обнаружить позже, застройщик почти всегда сможет сказать: «Повреждение появилось уже во время ремонта.»

Именно поэтому каждый элемент необходимо проверить ещё до прихода первой бригады.

Проверьте стяжку

Стяжка — основа всего будущего пола. Если она выполнена плохо, проблемы проявятся уже после укладки покрытия.

Например:

• ламинат начнёт скрипеть;
• плитка может треснуть;
• инженерная доска начнёт «играть»;
• мебель окажется неровной.

Что проверить

Возьмите лазерный уровень. Установите его в центре комнаты. Проверьте высоту пола по всему периметру.

Если перепад превышает примерно 20 мм (2 см) на одном помещении, стоит выяснить, соответствует ли это проектной документации и строительным допускам. В некоторых случаях это может быть основанием для обращения к застройщику или потребует дополнительного выравнивания пола перед отделкой.

Также внимательно осмотрите поверхность. Поводом обратить внимание являются:

• длинные трещины;
• крошащиеся участки;
• пустоты;
• отслоения;
• следы влаги.

Осмотрите окна

Даже дорогие окна могут быть неправильно установлены. Зимой это превращается в:

• постоянный холод;
• конденсат;
• плесень;
• высокие расходы на отопление.

Что проверить

Откройте каждую створку. Она должна двигаться плавно, без перекосов.

Закройте окно и проверьте:

• прилегание уплотнителей;
• отсутствие продувания;
• состояние откосов;
• наличие конденсата;
• царапины на стеклопакетах.

Особенно внимательно осмотрите монтажный шов возле откосов. Следы влаги или мокрые участки требуют дополнительной проверки.

Осмотрите стояки

Инженерные коммуникации всегда проще исправить до начала ремонта. После того как стояк окажется закрыт коробом и плиткой, любые работы становятся значительно дороже.

Что проверить

Осмотрите соединения, сварные швы, крепления, краны, счётчики, фильтры.

Любые признаки ржавчины, подтёков, известкового налёта, влажных пятен — необходимо сразу сфотографировать.

Проверьте электрощит

Даже если вы планируете полностью менять электрику, состояние щита нужно зафиксировать.

Сделайте фотографии всех автоматов, маркировки линий, номиналов, свободных мест, подключения вводного кабеля.

Позже эти фотографии помогут понять первоначальную схему квартиры. Если планируется модернизация электрики, они значительно облегчат работу проектировщика или электрика.

Проверьте вентиляцию

Работающая вентиляция влияет не только на комфорт. Она предотвращает:

• образование плесени;
• повышенную влажность;
• неприятные запахи;
• запотевание окон.

Как проверить

Самый простой способ — поднести к вентиляционной решётке тонкий лист бумаги. При нормальной тяге он должен удерживаться потоком воздуха.

Более точную оценку можно получить с помощью анемометра, если требуется измерить скорость воздушного потока.

Если тяги нет или поток воздуха направлен из шахты в квартиру, стоит обратиться в управляющую организацию для проверки вентиляционного канала.

Создайте чек-лист квартиры

Не пытайтесь всё запомнить. Во время осмотра заведите простую таблицу.

Такой документ пригодится не только вам, но и дизайнеру, прорабу и техническому надзору.

Что дальше

После технического осмотра квартиры необходимо определить, какие недостатки действительно относятся к гарантийным обязательствам застройщика, а какие придётся устранять уже в рамках собственного ремонта.

Какие дефекты обязан устранить застройщик

После первого осмотра многие владельцы квартиры начинают сразу устранять найденные недостатки своими силами. Это одна из самых распространённых ошибок.

Если дефект относится к гарантийным обязательствам застройщика, сначала необходимо официально его зафиксировать. В противном случае вы можете лишиться возможности потребовать бесплатного устранения проблемы или компенсации.

Что считается гарантийным случаем

Большинство новых квартир передаются с гарантией на строительные работы и инженерные системы в соответствии с законодательством и условиями договора.

Если недостаток возник не по вине собственника, его устранение обычно является обязанностью застройщика. Поэтому не стоит торопиться исправлять обнаруженные проблемы самостоятельно.

Трещины в стяжке

Небольшие поверхностные микротрещины после высыхания стяжки встречаются достаточно часто и не всегда являются дефектом.

Но существуют ситуации, когда проблему нельзя игнорировать. Обратите внимание, если:

• трещина проходит через всю комнату;
• края начинают крошиться;
• слышен глухой звук при простукивании;
• появляются перепады по высоте.

Такая стяжка может потребовать ремонта или полной замены ещё до начала чистовой отделки.

Пустоты под плиткой

Если квартира сдаётся с готовой отделкой, внимательно осмотрите плитку. Простой способ проверки — аккуратно простучать её резиновым молотком или рукояткой отвёртки.

Звонкий звук может говорить о пустотах под плиткой. Со временем это приводит к растрескиванию, отслоению, попаданию влаги под покрытие.

Если проблема обнаружена сразу после приёмки, её лучше зафиксировать и сообщить застройщику.

Окна

Даже дорогой профиль не гарантирует качественный монтаж. Поводом для обращения могут стать:

• продувание;
• плохо закрывающиеся створки;
• повреждённый стеклопакет;
• конденсат внутри стеклопакета;
• нарушение герметичности.

Не откладывайте этот вопрос до зимы. Большинство подобных проблем становятся значительно заметнее именно в холодное время года.

Стояки и инженерные коммуникации

Любые следы влаги возле стояков требуют внимания. Особенно если обнаружены:

• подтёки;
• следы коррозии;
• капли воды;
• влажные соединения;
• ржавчина на креплениях.

После того как коммуникации окажутся закрыты коробами и плиткой, устранение подобных проблем может потребовать полного демонтажа отделки.

Отопление

Во время первого отопительного сезона внимательно проверьте работу радиаторов.

Если один радиатор остаётся холодным, несмотря на горячий стояк, возможны:

• неправильное подключение;
• воздушная пробка;
• заводской дефект;
• ошибка монтажа.

Такие проблемы лучше устранять до завершения ремонта.

Стены и геометрия помещений

Проверьте качество штукатурки. Используйте длинное правило или лазерный уровень.

Если стены имеют значительные отклонения, дизайнер должен узнать об этом ещё до разработки проекта. Иначе могут возникнуть проблемы:

• со встроенной мебелью;
• кухонным гарнитуром;
• дверями скрытого монтажа;
• крупноформатной плиткой.

Как правильно зафиксировать недостатки

Каждый обнаруженный дефект желательно оформить одинаково. Для каждого недостатка:

1. Сделайте общий снимок помещения. 2. Сделайте крупный план дефекта. 3. Сфотографируйте с линейкой или рулеткой, если это возможно. 4. Запишите дату. 5. Кратко опишите проблему.

Такой комплект материалов значительно упрощает дальнейшее общение с застройщиком.

Не спешите закрывать инженерные системы

Одна из самых дорогих ошибок — быстро зашить коммуникации гипсокартоном.

Пока вы не убедились, что стояки герметичны, отопление работает корректно, счётчики установлены правильно, вентиляция функционирует — лучше оставить к ним свободный доступ.

Несколько дополнительных дней ожидания могут сэкономить десятки тысяч рублей на переделках.

Как цель ремонта влияет на все дальнейшие решения

После осмотра квартиры многие начинают обсуждать цвет стен, кухню или выбор плитки. Но существует вопрос, который намного важнее: для чего вы делаете этот ремонт?

Ответ определяет практически каждое следующее решение.

Квартира для собственного проживания, для сдачи в аренду и для последующей продажи требуют совершенно разных подходов. Ошибка на этом этапе приводит к лишним расходам, которые невозможно вернуть.

Если квартира для себя

Когда вы делаете ремонт для собственной семьи, главная задача — создать пространство, в котором будет комфортно жить много лет.

Именно в таком проекте имеет смысл инвестировать в инженерные решения, которые невозможно легко заменить после окончания ремонта:

• коллекторную разводку водоснабжения;
• дополнительную шумоизоляцию;
• качественную электрику;
• сценарии освещения;
• систему защиты от протечек;
• увеличение количества розеток;
• подготовку под систему «умный дом».

Все эти работы выполняются один раз, но ежедневно влияют на комфорт.

Если квартира будет сдаваться

В арендном жилье приоритеты другие. Главная задача — сделать ремонт долговечным, универсальным и простым в обслуживании.

Обычно выбирают:

• износостойкие материалы;
• нейтральные цвета;
• простую мебель;
• практичные покрытия;
• стандартную сантехнику.

Нет смысла переплачивать за сложные дизайнерские решения, если они не увеличивают стоимость аренды. Каждый элемент должен легко ремонтироваться или заменяться.

Если квартиру планируется продать

При ремонте под продажу важно помнить, что вы создаёте квартиру не для себя. Покупатель должен легко представить в ней собственную жизнь.

Поэтому чаще всего используют:

• спокойную цветовую гамму;
• универсальные материалы;
• лаконичные формы;
• хорошее освещение;
• понятную планировку.

Слишком индивидуальные решения могут уменьшить круг потенциальных покупателей.

Перепланировку нужно продумывать заранее

Если планируется изменение планировки, делать это необходимо ещё до начала черновых работ.

На этом этапе определяются:

• расположение кухни;
• размеры санузлов;
• размещение мебели;
• сценарии освещения;
• точки подключения техники;
• расположение инженерных коммуникаций.

Когда штукатурка уже нанесена, а стяжка залита, стоимость любых изменений возрастает в несколько раз.

Инженерия важнее отделки

Красивую плитку всегда можно заменить. Перекрасить стены тоже несложно.

Но заменить трубы, переделать электропроводку или изменить расположение стояков после завершения ремонта намного сложнее и дороже.

Поэтому основная часть бюджета должна быть направлена именно на качественную инженерную подготовку.

Составьте техническое задание до начала ремонта

Даже если вы не работаете с дизайнером, полезно заранее ответить на несколько вопросов:

• сколько человек будет жить в квартире;
• нужен ли домашний офис;
• будет ли детская;
• сколько мест хранения потребуется;
• какая бытовая техника появится;
• планируется ли кондиционирование;
• нужна ли система очистки воды;
• какие сценарии освещения необходимы.

Чем подробнее вы ответите на эти вопросы сейчас, тем меньше изменений придётся вносить позже.

Не начинайте покупать материалы заранее

После получения ключей появляется желание сразу заказать плитку, двери, кухню, сантехнику. Однако до завершения всех замеров делать этого не стоит.

Даже небольшое изменение размеров помещения может привести к тому, что часть материалов окажется неподходящей.

Особенно это касается:

• встроенной мебели;
• кухонного гарнитура;
• душевых перегородок;
• дверей скрытого монтажа;
• крупноформатной плитки.

Первые деньги лучше потратить не на отделку

Один из самых выгодных этапов ремонта — качественное проектирование.

Грамотный проект помогает:

• избежать ошибок;
• правильно рассчитать материалы;
• заранее определить бюджет;
• сократить количество переделок;
• организовать работу подрядчиков.

Стоимость проекта обычно значительно ниже расходов, которые возникают из-за непродуманных решений.

Пошаговый план первого месяца ремонта

После получения ключей возникает желание как можно быстрее начать ремонт. На практике самые дорогие ошибки совершаются именно в первые недели.

Неправильная последовательность работ приводит к повторным замерам, демонтажу уже выполненной отделки и незапланированным расходам. Чтобы этого избежать, лучше двигаться поэтапно.

Первая неделя — обследование квартиры

Не торопитесь покупать материалы. Главная задача первой недели — понять реальное состояние объекта.

Что необходимо сделать:

• провести полный технический осмотр;
• сфотографировать квартиру;
• проверить инженерные системы;
• составить список дефектов;
• направить замечания застройщику при необходимости.

Именно сейчас принимается решение, какие работы будут выполняться за счёт застройщика, а какие войдут в будущий ремонт.

Вторая неделя — проектирование

Когда состояние квартиры понятно, можно переходить к планированию.

На этом этапе определяются:

• планировка;
• расположение мебели;
• сценарии освещения;
• размещение розеток;
• расположение сантехнического оборудования;
• бытовая техника;
• системы хранения.

Даже если ремонт выполняется без дизайнера, полезно сделать подробный план квартиры с размерами и расположением всех будущих элементов.

Каждый час, потраченный на проектирование, обычно экономит несколько часов строительных работ.

Третья неделя — расчёт материалов

Только после завершения проекта становится понятно, сколько материалов действительно потребуется.

На этом этапе рассчитывают:

• объём штукатурки;
• количество шпаклёвки;
• площадь плитки;
• объём напольных покрытий;
• расход краски;
• количество кабеля;
• длину труб;
• объём утеплителя.

Покупка материалов «с запасом» без расчётов почти всегда приводит к лишним расходам.

Именно поэтому в Обострое основной акцент делается на автоматический расчёт потребности в строительных материалах по параметрам квартиры и выбранному проекту.

Четвёртая неделя — подготовка к строительным работам

Когда проект готов и материалы рассчитаны, можно приступать к организации ремонта.

Обычно на этом этапе:

• выбирают подрядчика;
• утверждают смету;
• согласовывают график;
• закупают первую партию материалов;
• организуют доставку;
• готовят квартиру к началу работ.

Теперь строители начинают работать не «по месту», а по заранее подготовленному плану. Это значительно уменьшает количество ошибок.

Не принимайте решения на объекте

Одна из самых распространённых причин перерасхода бюджета — постоянные изменения во время ремонта.

Например:

• «Давайте перенесём стену.»
• «Добавим ещё несколько розеток.»
• «Передвинем кухню на метр.»

Каждое такое решение запускает цепочку новых изменений. Из-за этого увеличиваются сроки, растёт стоимость, приходится переделывать уже выполненные работы.

Большинство решений должны быть приняты ещё до начала ремонта.

Ведите журнал ремонта

Даже небольшой ремонт включает десятки событий. Полезно фиксировать:

• даты выполнения работ;
• доставку материалов;
• расходы;
• изменения проекта;
• фотографии каждого этапа;
• контакты подрядчиков;
• гарантийные документы.

Через несколько месяцев восстановить эту информацию по памяти практически невозможно.

Не экономьте на документации

После завершения каждого скрытого этапа желательно сохранить:

• фотографии;
• схемы электропроводки;
• расположение труб;
• результаты замеров;
• исполнительные схемы, если они есть.

Через несколько лет эти материалы помогут при обслуживании квартиры, установке мебели или следующем ремонте.

Ремонт заканчивается, данные остаются

Когда строительные работы завершены, большинство владельцев складывают документы в папку и забывают о них.

На самом деле именно после ремонта начинается новый этап жизни квартиры. Полезно сохранить:

• список использованных материалов;
• производителей;
• артикулы плитки;
• цвета краски;
• гарантийные сроки;
• инструкции на оборудование;
• фотографии скрытых коммуникаций.

Эта информация может понадобиться через год, пять или десять лет.

Именно поэтому цифровой паспорт квартиры становится одним из ключевых элементов Обостроя. Он сохраняет историю объекта на протяжении всего срока его эксплуатации.